魏杰教授公开场所的演讲，能做到既不越界，又能启迪大众，这才是深厚功底。只有大家，才能深入浅出。
在座的各位新老朋友，许多是老朋友，非常高兴今天上午有差不多 2 个小时左右进行分享。
我记得上次分享是 6 月底，第二季度数据还没有完全出来，当时我就预计第二季度的增长速度可能是1%左右，结果 7 月 10 号数据出来只有 0.4%，没有到 1%，那么第二季度之所以出现这么低的原因，主要的原因是上海被封控了 3 个月，就是 4、5、6 这 3 个月上海被封控，上海被封控才发现上海在中国的地位很重要，上海封控之后直接冲击中国的第二产业，原来疫情的冲击主要是第三产业，结果上海第二季度被封控之后，直接冲击中国的第二产业，因为上海对中国来讲不仅仅是航运中心、金融中心，实际上它真是中国的经济中心，有四个情况很明显，一个是上海有许多全世界一流的产业在上海，像港口的装备制造，像造船工业，上海都是世界一流的，第二是许多产业在全国是一流的，像生物医药、器械制造在全国是一流的，第三个是上海是长三角的经济中心，长三角的制造业几乎和上还有关系，上海一封控整个长三角受到重大的冲击。第四个是全国各地许多城市实际和上海都形成了比较紧密的产业链和供应链关系，上海一封控影响很多的城市，所以第二季度之所以一下掉到 0.4%的主要原因是上海被封控了 3 个月，导致我们第二季度只有 0.4%的增长，所以这次封控也再次显示了上海的重要性，确实是中国的经济中心。第三季度上海开始慢慢解封了，7、8、9 这 3 个月，上海基本上开始慢慢解封了，所以接下来第三季度增长到时候是多少，估计应该明后天以后，原则上都是 10 月 10 号以后会出来第三季度的数据，增长速度到底是多少，应该在 10 月 10 号以后数据就出来了。目前大家猜测到底是多少，我看了一下，主要集中在两种观点，一种认为第二季度增长的速度是 3%左右，另外一些人估计是 4%左右，那就是看来大家基本上判断就是 3%到 4%之间，3%左右和 4%左右，笼统讲就是 3%到 4%之间的增长，当然最后的数据还要等待统计局的最后公布，目前各个金融机构的估计有人认为 3 左右，有人认为 4%左右，3%到 4%之间，第三季度开始经济开始复苏了，这个判断应该是能够成立的，因为第二季度上海被封控了 3 个月，第三季度上海逐渐解封，所以第二产业逐渐有所恢复，所以估计第三种判断就是经济和第二季度相比有所上升，有所复苏，但是离我们原先设想的目标差很远，原计划是 5.5%的，按照这个我们第四季度要到 8.5%才能全年到 5.5%，所以今年中国经济疫情以来衰退最厉害的一年，基本可以判断下来，因为就剩第四季度了。
第三季度的数据告诉我们，就是第三季度我们的政策上，应该说大致方向是对的，应该继续来坚持这个方向，所以我估计第四季度有爆炸式的对策可能难度很大，可能会持续第三季度的一些做法，让第三季度的做法能够逐渐显现出它的作用，可能大致上是这样一个思路。
接下来第四季度到底应该怎么办呢？我估计可能是五个要点，五个继续。因为第三季度我们经济已经获得一定的复苏，对策原则上没有什么大错，继续来落实这些既定的方针，所以五个继续。
第一个继续处理好房地产产业的问题
现在从数据来看，拖后腿的是房地产产业，你们知道过去 20 多年房地产的贡献是很大的，我们每年增长 20%左右是来自房地产产业，房地产的直接贡献是 7 个点左右，加上建筑业差不多 15 个点左右，再延长一点装修之类的，对我们贡献差不多是 20 个点左右，贡献很大，我们每年增长 1/5 是来自于房地产的贡献，第二是就业的贡献，六七千万人和房地产有关，房地产企业直接就业人员是一千多万人，加上建筑业就是三四千万人，加上延长一点装修之类的差不多六七千万人，我们六七千万人是靠房地产吃饭的，他一收缩就业马上就出问题，第三个地方政府的收入里面，35%到 55%来自于房地产，就是卖地收入和房地产交的税加起来占到地方政府收入的 35%到 55%，就是低一点的 35%，高一点55%，你想一下房地产收缩地方政府就没有钱了，所以房地产在过去的贡献是很大的，从增长就业、地方政府收入很大，结果从去年年初开始，房地产突然之间极度收缩，三大指标全部收缩，一个是房地产投资增长速度收缩，一个是销售面积收缩，一个是销售额收缩，这是房地产三大指标，全面出现负增长，所以导致我们经济完全被它拖累住了，所以成也萧何败也萧何，他确实对我们增长贡献，无论从就业、地方政府收入还是增长的贡献很大的，一旦出现收缩整个经济就拖下来了，我们现在被拖下来的重要因素是房地产业，去年 10 月份开始国家开始全面启动房地产业，从去年 10 月份开始出政策到现在，已经出了七个方面的政策，房地产到现在为止出台了七个方向的相关政策。
第一个就是提出来要加大保障性住房建设和廉租房建设，这个是要稳所谓的建筑业，因为保障房和廉租房建设加大可以稳住建筑业的问题。后来这个还不够又增加了一句话，就是加大破老旧小区的改造，老破旧小区的改造，所以廉租房、保障房、老旧小区的改造是从消费角度来说是稳建筑业，这样可能对我们的增长，和就业、地方政府收入就有意义，所以原计划今年要出 200 万套的保障房和廉租房建设，最近加了破老旧小区的改造，没有说规模，能搞多少就搞多少，实际上是想稳建筑的方向来稳住我们的影响，从消费角度来讲稳住新城市人的问题，同时稳住建筑业，对我们的增长都会有一定的作用。最近大家看到一个很重要的房地产产业导向是强调保障住房和廉租房建设，和破老旧小区改造，大家看到最近相关部门提出来，未来的中国房地产是两块，一块是市场化的房地产，一块是保障性房地产，要分出来一块保障性房地产，就是廉租房和所谓的保障住房建设占很大一块，这个方向的要点是保障住房、廉租房、破老旧小区改造，明年会继续加大，这样可以稳定建筑业，稳定由于房地产引发的影响，这是第一个对策。
第二个对策就是提出来商品房市场要满足购房者的合理性需求，要求商品房市场要满足购房者的合理性需求，解决市场问题，什么叫合理性需求，定了两条，一个是刚需，一个是改善性需求，都算合理性，按照这个办法来推动房地产市场的恢复，后来政策执行中有两个问题，其中刚需好理解，什么叫满足改善性需求，改善性需求是第几次改善？如果第一次改善是需要两套房的，第二套房得让我买，如果第二次的改善房，就是让我买第三套房的，第三次改造应该买第四套房，到底定哪一个层面才行？后来地方政府觉得这个很难办，所以提出来取消限购，限购取消这个问题不就解决了吗？所以全国各地开始出现取消限购的趋势，目前有的省会城市已经宣布取消限购了，像沈阳市就宣布取消了，有的城市是有的区限购，有的区不限购，没有全部放开限购，有的区放开，有的区没有放开，这个所谓的地级市基本都取消完了，现在一些关键的省会城市有的还在犹豫，到底怎么取消还在犹豫，大家知道阻力也很大。像南京宣布了 2 个小时就停止了，本来宣布取消二手房限购，刚宣布就取消了，为什么？苏北兄弟坚决反对，你南京一旦取消，我们苏北都跑南京买房了，苏北怎么办？坚决反对取消，所以 2 小时候宣布取消了，这里面很复杂。所以我估计这个问题还得继续看一看怎么来做，因为各种纠结在一起，你苏北人对不对？也没错，你南京取消限购，我们苏北人都跑南京买房子的话，苏北怎么办？苏北房地产大跌谁负责任？问题就出来了。所以现在全面取消限购还在犹豫，因为各种因素牵扯很大，所以政府还是提刚需和改善性需求，至于刚需和改善性需求怎么理解你们自己定，但是我估计有的城市要宣布取消全部限购的可能性不太大的，因为很复杂，总体来讲最起码承认刚需和所谓的改善性需求可以满足，那就是比过去松动多了。各地的政策也容易掌握了，比较松动了，这就是所谓的第二条举措，商品房市场要满足购房者的合理性消费需求，这是第二个。
第三个提出来要保证房地产产业的健康平稳发展，这个产业得保证平稳健康发展，怎么才能做到平稳健康发展呢？提出来要做三件事，第一件事要求所有房地产商必须调整发展战略，从过去的高杠杆，高周转转向一个常态化的增长模式，过去房地产企业基本都是高杠杆、高周转，借钱拿地，不断的铺摊子来维持发展，这个模式必须调整，调整以后才能保证产业健康发展，这件事做起来难度很大，因为从高杠杆高周转转向常态化难度很大的，不是那么容易，最好的企业龙湖转型都很艰难，转型过程中都出现各种各样的压力，这件事做起来我估计还需要一段时间，不是很快能够实现的，这是一件事。保证房地产产业平稳健康发展第二件事就是“一城一策”，一个城市一个对策，不搞全国统一的房地产政策了，由各地根据自己的情况决定，叫“一城一策”，一个城市一个政策，这个讲起来好讲，做起来难。因为你不知道我提出这个政策上面是不是满意，一旦不满意“乌纱帽”就丢了，所以各地都在观望，没有一个城市提出来我的房地产政策是什么，看不到一个城市公开宣布的，我和别人不同，是什么，都在观望，因为害怕一冒头出现问题，没有得到上级认可怎么办呢？所以现在“一城一策”讲起来很好讲，做起来很难的，因为你要提出我这个地方和别人不一样的话，就明显非常特别，一旦提出来以后，相邻的那些城市怎么看你？会不会有别的说法？所以各地政府都在观望的，因为谁也不知道我这个政策提出来是不是得到相关的认可，所以“一城一策”听起来好听，做起来难度比较大，现在看不到“一城一策”到底体现在哪里，没有完全看出来。第三件事就是要解决好已经出现的流动性问题的问题，已经爆雷的企业的问题，因为他们的问题不解决整个房地产业很难平稳健康发展，已爆雷的现在都是房地产头部企业，有一部分腰部企业也爆雷了，都是规模很大的房地产企业爆雷了，恒大负债 2 万亿什么来解决，那不是很容易的事情，所以要解决房地产企业和爆雷企业的难度很大，因为他不是中小企业，是头部企业和腰部企业出问题了，到现在为止像恒大，原来是今年年底要出方案，现在看来又危险了，原来 7 月份出，没有出来的，年底我估计又危险了，这些企业的问题得不到一个答案的话，房地产产业本身很难持续发展，所以这件事做起来也很有难度，难度比较大，所以保证房地产平稳健康发展的提法上很科学很对，但要做好这三件事难度比较大，现在看不到房地产平稳健康发展的趋势，还看不到的，虽然中央讲房地产泡沫化得到一定的抑制，这个可以这样讲，但是房地产平稳健康发展的趋势还是模糊不清的，所以继续会拖累我们的，这是所谓的第三个对策。
第四个对策提出来保交楼解决烂尾的问题，这个应该是很对的，引发的问题是有人已经积极宣布弃房停贷，所以国务院提出来保交楼，解决烂尾楼，最近我跑了一圈，发现保交楼和烂尾还不是一回事，烂尾有各种情况的，有的是房子全部卖掉了，开发商挪用资金干了别的事，这些停下来了没法交房，结果烂尾了，这种情况好办，强制你把钱找回来，把房建好保交楼，另外的项目是他已经建了很多的房子没有卖掉，或者卖的很少，只卖了几分之一，他一看卖不掉房子停下来成为烂尾楼，这种情况难度就比较大了，我看了一下许多烂尾的很大程度是因为发现卖不掉停掉了，不是房子卖完了停建了，而是看卖不掉就停建了，所以保交楼和烂尾不是一回事，有的烂尾楼解决不了的，因为小区很大，建了以后发现卖不掉就停建了，成为烂尾楼，这个烂尾我估计很难解决，在县城里面很多烂尾是这种原因的，所以保交楼和解决烂尾不是一回事，一定要区分开来，我估计保交楼差不多，只要把钱付了，房子卖掉了，这个交楼做起来难度应该不是太大的，但是要全部解决烂尾是不太可能的，我估计很多烂尾会持续存在的，会继续拖累我们，因为烂尾的钱是哪来的？别人的钱借来差不多了在这个地方，你想涉及到很多人的，保交楼我估计这个目标有可能今明天两年逐渐会实现，有很多烂尾解决不了，因为有的不是烂尾的问题，这个小区不该在这儿建，他建了，建了以后发现卖不掉就停建了，这个暂时很难解决，第四个办法保交楼解决烂尾，最近各地在报道各种好的信息，我估计保交楼可能可以做到，但是烂尾这事可能解决不了，还会继续拖累我们。这是第四个对策。
第五个对策就提出来，我们原来计划的要搞房地产税的试点停止了，暂停了，你们知道 2020 年当时提出来 2022 年开始要搞房地产试点，试点 5 年之后，根据试点情况推出全国的房地产税，我估计 5年试点以后，今年总结交给全国人大，人大最少五上五下，估计 7年以后会实现房地产税，现在告诉大家停止了，那就不是 7 年，不知道什么时候了，意思是该买房就买房，不上税了，给大家吃定心丸，让你买房，这是所谓的第五条对策。
第六条对策是金融政策，大家看到一个是对房地产的资金供给已经开始逐渐放了，另外一个购房贷款的利息不断的降，上次降到 4.1%，首套房的房贷利率降到 4.1%，国庆前提出来不再设底线了，各个银行自己定，你多高利息你定，不再设底线了，有人估计会破 4%了，可能首套房的贷款利率会到 3 点几，有的可能更狠一点，他要拿到便宜的资金还可以往低一点，干嘛呢？让买房的人你的金融成本大幅度降低，希望你买房，原因就是你没有钱买，借钱我的利息很低的，你想如果 3 点几的话，我们存款利息正常才 2 点几，你想已经很低了，银行基本上让利了，让你买房了，所以金融政策现在很优惠了，贷款利率的下限取消了，没有下限了，给的信号该买房的赶快买房，所以第六条政策，所谓的金融政策最近很松动了。
第七条政策是税收政策，搞了一个卖一买一的退税政策，一年内卖掉一套房子再买一套，所得税可以退给你，你知道有人买房子很便宜，最后卖的时候价格高，一部分所得，要交所得税，北京很高，是20%的，但如果你当年再买一套房子就给你退税了，将来退给你，鼓励干嘛呢？鼓励你继续买，可以给你退税，一年内只要你卖一买一就给你退税，北京很高的，20%的房地产所得税，鼓励什么呢？有钱人继续买。让房地产活跃起来，所以税收政策大幅度松动，搞一年内的卖一买一，就像过去的出口退税一样的，想刺激一下房地产市场，搞税收政策的优惠。所以从去年 10 月份到现在一共出台了七个方面的政策，来把房地产要拉起来，让我们在增长地方就业收入上贡献能够继续。但是到目前为止这些政策的效果不大，1 到 8 月份的数据出来，9 月份的数据可能 10 月份以后才出来，三大指标仍然是负的，房地产投资增长是幅的，销售额是负的，负 20%多，销售面积负 20%多，仍然起不来，应该是费了很大的劲，政策效果不是太好，既然有问题了，我们要不要思考一下房地产能不能启动起来？得要思考了，已经不是我们硬干下去就能起来，这是规律所在，到底能不能真启动起来，所以就需要思考了。
从今年 5 月份我们组织了一个班子，差不多跑了70 多个城市，对房地产做了一个预判，这个预判得了几个结论，这个结论还需要实践验证的，而且不但符合目前有人的想法，但是我觉得把这个预判和大家交流一下有好处，讲讲我们研究的结果，这个预判，供你们参考，虽然这个预判我估计有些可能实践要检验它的，但是大致上我们认为应该是正确的，哪几个预判呢？
第一个就是中国房地产市场发生了根本性变化，已经不是过去那种卖房市场，供不应求的市场，而且全国出现了房地产的急剧分化，有的城市目前严重供过于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能还出现稍微的供不应求，房地产市场出现分化了，朝着多元化方向走了，有的城市已经严重供过于求了，有的城市可能存在供不应求的情况，有的城市可能供求趋于平衡，这和过去市场发生了根本性变化。确实我们判断房地产业重要的依据，市场变了就都得变，市场经济市场决定一切的，如果是那个地方已经严重的供过于求了，你怎么启动？启动不起来，你别在那吓忙活了，越折腾越麻烦，你像有的地方烂尾，我去看了一下，根本卖不掉，因为没人要你的房子，你给钱建完了就更泡沫，现在不建反而泡沫小一点，你继续给钱让他建，全部建起来泡沫更大，市场是决定一切的，市场经济的关键是市场，中国房地产市场出现根本性的变化，我们要认识到这个问题，而且市场分化很厉害，有的严重供过于求，有的还有一些无供不应求，有些已经供求趋于平衡，市场变化了，我们政策得变，既然已经市场饱和了，供过于求你还刺激干嘛？怎么刺激？市场是一切问题的根本，这个要点一定要建立起来，不敢盲目的认为只要我们把钱砸下去就会起来，起不来了，已经严重供过于求了，也的县城我们去跑，我看那个房子根本不可能有人买了，怎么可能？这种地方你继续贷款给钱，继续搞泡沫更大，继续老百姓买它，继续买房，那老百姓负债更高，市场变了是前提，我们得认可这条才行，这是第一个我们的预判。
第二个预判就是过去房地产这种发展模式，就是高杠杆高周转，是以快销售为基础的，高杠杆敢借钱，而且能很快周转的原因是很快就销售了，房子没有建完就销售了，所以搞高杠杆高周转，这个快销售是基础，一旦销售不畅这个模式就运转不下去了，而现在我们的企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了，不是没有钱，是没有市场了，我们研究过恒大，恒大之所以出现流动性问题也就是房子卖不掉了，房子卖不掉高杠杆高周转就出问题了，不是因为没有钱的问题，是房子卖不掉导致高周转高杠杆运转不下去了，那你如果给他继续给钱，没有市场不是更麻烦吗？那就泡沫更大，所以一定要注意到这种高杠杆高周转是以快销售为基础，一旦销售出了问题这个模式运转不了的，你允许给他给钱也运转不了，因为基础是市场，市场没了他就没有办法搞高杠杆高周转，我们研究了 20 多家企业，这个顺序是先没有钱了还是先没有市场了，研究发现基本都是先没有市场后来才没有钱了，资金回笼不过来，所以那停下来了，是市场出了问题，不是没有钱。千万不要救有些企业，救不起来的，你把钱给了他，房子建起来，仍然卖不掉，所以不是流动性问题，是市场出问题了，老讲流动性问题，实际上是市场出了问题才导致流动性出了问题，这个观念一定要建立起来，不然我们越砸钱拖累越大，因为没有市场了，你要继续维持的话，再砸钱没有用的，钱砸的越多可能拖累越大，这是所谓的第二个预判。
第三个预判就是房子有双重属性，一个是消费属性，一个是资本属性，消费属性是用来住的，资本属性他该增值保值，就是房子和别的消费品不同的地方，别的消费品只要一买就便宜了，汽车一过户就便宜了，房子不是，有时可能消费中还会增值的，所以有双重功能，但这个双重功能是以消费属性为基础的，有消费属性才有资本属性，没有消费属性就没有资本属性了，所以人们买房子无非是两个目的，一个是住，一个是投资。过去我们消费者中间一大块以为是投资原因引发的市场，因为都知道未来大家都要买房子，我先买了过几天卖了，购房者一部分人是冲着资本属性来的，大量买的人是冲着资本属性，一旦这个地方房子没有消费属性了，资本属性就没有了，所以未来投资者就不买房了，房地产市场一下萎缩下来，萎缩的很厉害。而且原来想冲着投资去买房的人基本砸在手里了。现在大家知道我们没有钱，一个很重要的原因是房子给套住了，原来想买上三套，过两天一卖就赚大了，现在都卖不掉了，关着门问，结果导致房地产市场一大块需求萎缩了，投资需求萎缩了，投资需求萎缩，过去有的地方投资需求占的比重很高的，一下子反过来推动房地产市场的进一步萎缩。这个互相的连带效应很强的，最近我到佛山调研，那是经济发达区域，二手房跌的很厉害，已经跌破原来新房买的价格了，几乎好多家买了好几套，那你想想他一看卖不掉，新房不可能再买了，所以最近佛山成了房地产跌的最厉害的城市之一，原因是原来大家买房的时候更多冲着资本属性来的，结果消费属性失去以后资本属性没有了，大家都不买房子了，房子一下降下来了，销售和价格都降的很厉害，中国过去冲着资本属性买房子的比例是很高的，尤其是经济发达区域很高的，现在没有资本属性了，所以拖累我们最厉害的地方也是这些地方，所以估计有一些地方可能会较长时间被拖累住，这是所谓的第三个预判。
第四个预判就是从 1 到 8 月份的数据来看，我们国家房子的大部分已经丧失资本属性了，只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性，极少数稀缺的优质房子才有资本属性，大部分房子只有消费属性了，没有资本属性了，极少数优质性的稀缺的房产才有资本属性，我们在研究的时候，有的人有意思，专门搞了一个指标，评价一下什么叫优质稀缺，搞了五个指标，第一这个小区的生态环境怎么样，人们对生态要求已经不是过去可有可无了，生态环境怎么样，第二个指标是交通环境怎么样，尤其是公共交通，地铁情况怎么样，好还是坏，第三周边的配套，教育、医疗、文化的配套设施怎么样，配套设施是不是好是重要指标之一。第四个房子结构是否符合现代生活方式的需要，房子用来住没有问题，但是它和人们的需求变化有关的，这个房子适不适合未来现代化生活的需求，如果符合的话就是优质稀缺的，不符合就不是，第五个小区文化怎么样，什么叫小区文化，就是谁住在这里，这儿住的什么人，为什么？社会阶层不同，三观就不同，三观不同的人住在一起很难受的，互相看不顺眼，就很难受，谁住在这里你要清楚，这里住的什么人，跟我的三观是不是一致，这是取决于是否优质的重要方面。我搞了五条标准来评价是优质还是稀缺，因为只有稀缺性、优质的房地产未来才有价值，大部分房子没有投资价值，只有消费属性了，这个大家心里一定要明白的，不要认为持有房子就赚钱的，不一定的，因为他只有消费属性，没有资本属性了，这是所谓的第四条。
第五个预判就是房地产企业将出现大面积的分化了，就是有的房地产企业将离开这个产业了，因为这个产业严重过剩了，离开了，剩下的房地产产业也要发生投资方向的变动，因为未来房地产包括三个分支行业，第一个叫建设不动产，就是盖房子了，把房子盖起来，叫建设不动产，第二个叫管理不动产，你像现在的物业公司就是管理不动产的，我们国家十几家企业在香港上市就是物业公司上市的，这部分企业要扩大，不仅要管理不动产，还要为人服务，你管理不动产，知道这里住的谁，要给不动产背后的人服务的，有的小区搞医养投资就是这个原因，我不仅管不动产，还要为不动产里面住的人服务才行，都叫管理不动产这个行业，会进一步扩大的，会产生一些优质性的房地产管理公司来取代劣质的，那个优质的一定要为人服务的，不仅管不动产，还要为人服务的，这是第二个行业。第三个行业就是叫金融不动产，就会出现一个重要的行业，金融不动产，这个时代已经到来了，为什么？因为好多人买了房子，本来想投资，结果卖不掉，怎么办？不能损失太大了，有人帮你经营，把房子委托给他，他帮你经营，将出现庞大的经营不动产的行业，是很大的，你们到欧洲去看，咱们中国叫民宿酒店，错了，叫家庭酒店比较好，民宿酒店档次有点低，就是家庭酒店，欧洲多的是，在网上订好把钱一交，人家把密码给你，你直接就住了，人家管理很清楚的，到期了你一走人家把密码一改第二个人就来了，酒店住起来，一家人住家庭酒店最好，既便宜又自由，很多人愿意选择它，你注意搞所谓酒店的人都不是房子所有者，是帮人经营的，把大量的不动产收集起来接受委托，把它作为酒店经营，叫经营不动产。现在 24 小时店很发达，我觉得 24 小时店家政都可以不要了，有哪个东西就很舒服，随便要什么都可以买到，欧洲很多，你像匈牙利我去看，走一段路就有一个，一般都是中国人办的，以温州人为主，因为那个房子是公司租给他的，不是他的，这些所谓商业地产都被公司租赁了，然后租给你经营 24 小时店，背后的企业是什么呢？是经营不动产的企业，他也不是房子所有者，受人委托帮人家经营的，所以既包括一般的房子也包括商业地产，都能走向经营性不动产，这个国外先例很多了，中国现在到那个时间段了，原因是很多人的房子买了卖不掉，投资属性没有了，那不能损失很惨，就委托别人，让别人去搞了，最近我们到旅游性的县级市去，当地人告诉我说他们这个地方买的房子很惨，委托别人 50 年收回成本，50 年后才能收回来成本，那告诉我说能收回来一点就是一点，一点收不回来不是更麻烦吗？能收一点是一点嘛，这种行业会发展起来了，有人帮助你搞这个事，国庆节之前我们住在峨嵋山，好多民宿酒店的背后不是所有者经营的，有专门的公司运作，只要你把房子给我，咱们谈好价格，咱们怎么分成，我来帮你经营，一大堆都这样，出现新的一个公司了，以经营不动产为核心的公司产生了，这未来是一个大行业。
所以房地产未来包括三个行业，建设不动产、管理不动产，经营不动产，现在这是一个方向，房地产企业要跨境经营很难，只有自己调整，那会出现三个大的行业，所以物业管理公司好好管这些，管不好竞争就开始了，因为产生了新的，过去是房子开发商卖给你，我来买，很快一个新的行业就产生了，会越来越竞争激烈了，所以房地产产业可能会产生这样的状态。我们期望在中国出现经营不动产产业的产生，为弥补我们房地产目前的压力。这是第五个预判。
第六个预判房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了，它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了，这个是不可能了，我们寻找新的产业代替它，房地产业对我们的就业增长，地方政府增长的贡献不会像过去那么高，要有别的产业代替房地产的功能才能保证中国经济持续发展，所以最近在研究什么呢？谁来代替房地产一部分的功能，房地产可以永远存在，没有问题，但是他的功能不会这么大，谁代替他有这么大的功能？我们正在研究，房子大家都需要，你找到一个大家都需要的产业，你像医疗健康，病人要，是病人的人不要，房子都需要，医疗不是都需要，但最好不要需要它，那就琢磨一下，进口替代能不能代替？我们生物医药，医疗设备都是进口的，能不能变成自己生产，代替房产的功能，这个会不会啊？就开始研究了，所以目的研究的方向不是怎么启动房地产，是研究谁代替它，哪些产业共同代替它是主要内容，这是我们目前考虑的，房子是所有人都需要的消费品，哪一种产业是大家都需要的消费品，而且确实有这个功能，就需要研究，所以重点不是怎么保证房地产过去的辉煌，不可能了，慢慢选择代替的产业，我们选择这个产业慢慢代替房地产的产业时间不可能太短，最少需要 5 年时间，房地产脱离我们最少得 5 年，只有找到了代替的产业出来了，我们的经济才能逐渐恢复常态。大家要有思想准备的，别异想天开很快就好了，不可能的！一个很艰难的过程，选择新的产业代替他是艰难的过程，我们做一个重要的事，在选择哪些产业逐渐代替房地产，来完成房地产对我们就业、增长和地方政府收入的贡献，来实现这个过程，最少需要 5 年时间，这就是房地产目前的几点预判，供你们在座的参考，你们有的不是搞房地产，但是有房子投资，也要思考这个问题，对中国经济艰难的情况要有思想准备的，别想的很快，一出招就见效，不可能，最少需要 5 年左右时间的完成。
继续处理好房地产业是我们目前的问题，怎么处理啊？这几条我们必须思考。这六条预判必须思考。这是第一个继续，继续处理好房地产产业的问题，大致的情况就是这个，所以我国庆节住在你们峨嵋山，整天跑的就是房地产，我越跑心里越凉，这么多房子，这么多烂尾，我都觉得很紧张，所以到大型城市，像北京跑一圈，和这儿跑一圈就感觉不一样，北京四环内没有一家烂尾的，哪有烂尾？市场和别的地方不一样，差异很大，长三角、珠三角跑一圈也不一样，差异很大，所以我估计房地产继续处理好他需要一段时间，差不多需要 5年左右的时间，所以我们要保持第四季度和未来中国经济增长能恢复到一个常态要做的第一件事，继续处理好房地产产业的问题，最近的思考就这样，供你们参考。这是第一个。
第二个继续，就是继续处理好疫情和经济增长的关系，保证中国经济恢复的常态
继续处理好抗疫和经济发展的相互关系，这件事必须处理好，为什么呢？目前影响我们最重要的因素是疫情，我们第三产业受到重创的背后原因也是疫情，第二产业受到影响也是疫情，疫情影响了我们整个经济，所以怎么处理好抗疫和经济之间的关系是一个大问题。
你们大家知道吗，对抗疫情无非两条办法，第一条找到抗体，就是疫苗和治疗它的药找到，找到抗体了我们要不要对付它，然后感染后吃药治好了就找他，抗体，现在疫苗找到了，我们都在打，效果不是太满意，你会发现打了也照样感染，最近北京说我打了还得隔离，那我打了干嘛呢？如果打了不隔离我就打，好像不保证你不感染，我不是搞医的人，卫健委讲过，我说什么叫疫苗的作用，我抱着疫情感染哈了三口气没有感染就是有作用，不然都不叫有作用，日本的心手相打了第四针也感染了，哪一种药治疗有效还没有公布，那就是继续找抗体，继续找好的治疗，这是第一条，积极的办法就是这条。
第二个办法就是隔离，找不到抗体就只有隔离，叫无奈的选择，没有办法只好隔离，我们中国是隔离最严格的国家，我不反对隔离，但是是不是要强调一个问题，隔离的精准性是不是要研究？如果隔离不讲究精准性，伤害经济，经济损害很大，所以是否要强调一下隔离的精准性？我不反对隔离政策的，大家注意，千万别以为我反对隔离政策，因为上次我参加一个论坛，就讲这个问题，有记者给我搞一个大标题，魏教授坚决反对隔离政策，有关方面找我来了，我说你看一下那是标题党，我不是这个意思，我强调精准性，而且大家注意隔离是无奈的选择，不要把积极的东西宣传出来，能找到抗体就不用隔离嘛，隔离什么？无奈的办法才隔离，不要当成政治优势来讲，我们是没有办法只好隔离。
最近有五个问题需要讨论。
第一个问题隔离范围有多大，这个地方处理一个阳性患者隔离范围到底多大比较合理，既能保证病毒不传播，又能保证经济不受影响，要选择一个隔离的适度点才行，你像上次上海一个高铁开往北京，开到济南的时候上海来电话，第二节车厢混了一个阳性患者进去了，车停下来 1、2、3 节车厢统统隔离，拉走了，我问他们为什么 1、2、3 节车厢都隔离，有没有道理？有没有数据证明第 2 节车厢传染了，1 和 3 没有事，以后就不要隔离了嘛，有数据啊，隔离范围多大得研究，这个小区有 1 个人感染是不是整个小区都隔离？还是那个楼哪个单元隔离，我们搞了三年时间，总有数据，这个数据应该有的，能查出数据来，隔离多大，最近隔离最严的是北京，凡是你去过有一例那个区、县你就会被弹窗，回不了北京了，这个区这么大，成百万人，就因为一个你就把我隔离了，要不要搞这么大？我这次来给大家上课，一直担心被弹窗我回不去了，原因就是你们成都是全域，凡是北京的人到你成都来，一来都弹窗，不讲什么高风险低风险，全域，我很侥幸试一下，我不扫码行不行，我手机是开着飞行模式扫，一直开着，也没有扫码，昨天吃饭也没有扫，结果今天早上打开，仍然出现成都被弹窗了，我就回不去了，怎么办？只好转机杭州，北京告诉我说你7 天后再回北京，7 天后成都还有怎么办？再来 7 天，我赶快跑了，杭州好一点，我最起码等 7 天可以回北京，这里等 7 不天一定能回，因为四川还是几十例的，比较头痛，到底是多大范围比较好，我从今年 1 月份到现在无时被弹窗，正办手续一看弹窗了，对不起不能登机了，怎么办呢？得要回北京申请，各种资料传回去，一般 3 天时间给你去码了，你可以回来了，你想他根本不看所谓的核酸检测证明，我都是阴性，他不管，就看行程码，弹窗和核酸检测没有关系，就看行程码，阳性患者行程码他也得回去，他没有道理，到底以什么标准搞弹窗需要研究的，如果范围这么大，整个经济一定会受影响。今年国庆节很惨，我在你们峨嵋山，高速上没有车，放开了开，开多少都行，没有车，整个乐山市，我到底下的县跑到高速上没有车，为什么？都不能去，都很害怕，你们四川说老实话管理上是不错的，一落地来一个入川码，马上给你搞核酸检测，24 小时以后就好了，然后连续 3天核酸检测就行，这就行了，给你一个选择吧，北京没有选择，所以到底搞多大范围不影响经济还能阻止病毒发展是一个大问题，我一直建议有关方面整理数据，看到底怎么样更好，既不应该经济又不能传染病毒，这是一个，多大范围。
第二个问题就是以什么方式搞隔离，是居家隔离还是集中隔离，搞方舱医院，要不要选择一下？是不是研究一下到底搞集中隔离好还是搞所谓的居家隔离好，这个应该做一点研究，因为我们有数据了，我看到一个数据，数据老没删，网上有时候有，有时候被删掉了，后来我问是真的，上海 4、5 两个月一共感染了差不多 600 万人，死亡差不多 588 个人，死亡 0.1%，死亡人的平均年龄是 80 岁以上，都是有基础病的年长的死亡了，平均年龄 80，没有 80 岁以下的人，而且都是在 4 月 17 号以后，4 月 17 号以前没有死人，为什么？17 号以前规定 60 岁以上不用集中隔离，在家隔离就行了，17 号宣布必须集中隔离，死了，你想 90 岁、80 岁的人放在里面能活吗？本来年龄很大，硬放在里面去，能活吗？还有一种隔离好，要不去硬把你抬着去，一个 90 岁的人不去，把你抬着去，要研究隔离方法，我们硬是要总结这个经验和教训，认真做一个分析，真实数据来分析到底哪一种隔离措施好，应该研究，这是第二个隔离方式的选择上，哪一种比较好。
第三个就是隔离时间到底多长比较好，过去是 14 天，现在变为7 天，那到底几天好？是不是现在好多证明没有什么太大问题，会不会缩短一点时间啊？我查了一下，每个城市现在都有数据，其中杭州市的数据从 1 月份到现在，杭州市本身感染者是 600 人左右，结果死亡率是 0，都已经治愈出院了，那不跟感冒一样，为什么搞 7 天，原来搞 14 天干嘛？隔离时间考虑一下多长时间比较好，14 天缩短到7 天是好了，进步了，是不是要 7 天？隔离时间上我们需要研究一下，这是所谓的第三个问题。
第四个问题就是隔离的过程能不能更加人性化，比如说不要搞目的性隔离，我看你们那个前几天不是有地震吗？老百姓要出来，不准出来，好像是哪个锁住了出不来，你这有意思吗？没有意义，能不能人性一点，你怕什么？另外看病必须要 48 小时的核酸报告，有人突然犯病了没有做，他也不知道 48 小时内要犯病，对不起先做核酸，可能没做完人就死了，为什么？这个不人性，为什么这样干呢？再比如说一个 3 岁小孩，能不能母亲愿意跟他一起隔离就一起隔离，行不行？因为小孩啥也不懂，单独隔离有没有必要？你看着很辛酸，一个小孩自己穿着衣服走了，他母亲愿意能不能一起隔离啊？人性化一点行不行？比如说人家的父母去世了，最后告别一下，能不能告别一下，隔离不准去，那个郎咸平骂我们就是这个原因，在上海隔离，他母亲去世了，要去最后给母亲告别一下，一律不行，要隔离，到火化也没有见到，所以他走了，移民到香港去了，一去就写文章骂我们，为什么？确实不人性，人家愿意去看一下母亲告别一下你何苦不允许啊？要不要考虑人性化的问题？尤其是不要搞硬性的东西，我给你上个锁来个门禁，这个就不相信大家，搞的专政对象一样的，很不舒服，能不能更加人性化？本来就是灾难嘛，遇到灾难我们应该更人性，大家很理解，你不人性大家很反感，现在抱怨的不是对病毒抱怨，对抗疫政策抱怨的很多，你们成都有意思，前段时间不是很厉害吗？公众号就是加油成都，下面都是骂娘，大家互相在抱怨，抱怨的不是病毒，是政策的抱怨很大，我看一个人写的，我一天 300，我一个月 9000没了，你隔离一天我损失一天，我干一天才有一天钱，他又没有患病，你硬隔离，保护不行嘛，为什么要强行呢？能不能人性化一点？否则最后的结果大家对病毒没有意见，对政策反而意见很大，能不能更加人性化是一个大问题，这是第四个。
第五条隔离能不能提高效率？效率提高对经济保障有好处，需要我们做研究，现在的效率很低，而且你知道因为持续下去人手也不够，随便拉一个人就执法，有的连国务院第九版啥都不知道，除了训你之外，你站好，你不能这样，没有别的，他啥也不知道，一问三不知，你说你们成都，四川很好，落地三天三检，你像落地三天三减，第七天，那个行程码 7 天前都有，那个地方都有，说你不行，你这个有别的地方，对不起，你再待一会儿，我问问怎么办？他不知道政策，你得听他的，文化程度极低，连什么第九版都不知道，他还在那执法，效率非常低下，一搞就堵一大堆人，效率极低，你想这样下去你怎么搞好？经济能不受影响吗？所以能不能提高效率，以最高效率能决定既不能病毒传染，又不能影响经济，做得更好一点行不行？所以我想是不是隔离政策是无奈的选择，没有办法的，但这五条能不能调整一下，更加精准有效的，既保证病毒不传播，又能保证经济不受影响，已经影响很大，三年时间了，疫情冲击最大的厂房都经不住了，基本财务都吃的差不多了，体制内的人工资照拿的，体制外的人不干就没有了，企业有收益就有，没有收益就没了，我们大部分人生活在体制外的，体制内极少数，结果大部分人影响已经三年时间了，我们要不要研究这个问题？确实值得思考，不然的话你想这三年来，我们居民的财富，我估计有的人已经差不多了，有的企业也赔的差不多了，到处关门，一片萧条，要研究这个问题了，当然有人给我说，魏老师，不能算经济账，要算政治账，我们死人最少，感染很少，人民的命运是无价的，你这样有问题，你老从经济看问题，我觉得我们真要研究了，因为持续下去是不得了的，要继续提高我们所谓的隔离到底怎么更好，是值得思考的问题。所以我想我们保经济增长的常态要继续处理好抗疫和经济发展的关系，要继续处理好它，怎么保证疫情不传播又保证经济增长是我们必须要思考的大问题了，这是第二个继续，继续处理好抗疫与经济增长的相互关系，仍然是我们面临的问题，处理不好的话经济增长很难保证，怎么处理好，这就是所谓的第二个继续。
第三个继续，就是继续解决好需求收缩的问题
中国经济增长之所以出现这个状态是因为需求收缩的很厉害，需求是核心，没有需求就没有增长了，没有需求就没有供给，就没有增长了，需求收缩的问题我们继续要解决好才行，怎么解决呢？大政方针定下来了，就是两条。
第一启动投资，第二启动消费，这个政策没有问题的，第一个要尽快启动投资，怎么启动投资呢？把投资分成两部分，一个是公共产品投资，就是政府投资，定的五条，一个是传统基础设施投资，这个要加大，分为三个部分。一个是交通类的基础设施，我们讲的铁公机，铁路、公路、港口、机场等等叫铁公机，交通类的，继续加大，因为政府还有很多的欠账，国庆节期间我没事干，开车，在乐山市底下的县转了一圈，我就发现高速路可以，一下高速路口就不行了，还是欠账比较多的，可以继续投资，因为你要和长三角、珠三角相比，那基础设施还是差很远的，高速路上跑起来马马虎虎，一下高速路都不行了，还得继续投资，还有空间。另外一条就是能源类，所谓电力、天气之类的投资还得继续，因为我们还不够，你像四川缺电，拉闸限电，最热的那几天没有电了，为什么？基础设施不行了，我发现四川现在两个原因，一个是电的传输体系不行，国家在你们四川投资大型的水电站，你注意电发了以后到长三角、珠三角，不经过你们，就像修高速路过四川，但没有出口，你上不去下不来，电走了，四说明你们自己这种中小的水利发电，没有水，最少是小水电没有水，大的已经传输走了，给你没有留下来的通道，你再多也没用，所以你们缺电，电的传输的基础设施不行，所以准备在四川搞第一条特高压输变电电网建设，因为有空间，另外你们能源的结构不合理，水电很多，没有别的传统能源，电力没有，你那个比例里面水电比例太大，一旦没有水之后就趴下了，要研究一下提高传统发电的占比，像煤电、天然气发电，要增加比例的，最起码建设能力放在那，一旦水电出问题马上启动它，才能保证电的供应，说明基础设施还有空间，调整四川发电的结构也是投资的内容之一，所以能源类还有空间，还会继续投的，我们不够啊，我是举一个四川的例子而已，全国都一样的。再一个就所谓水利类基础设施，也是属于传统的基础设施，我们过去防涝，今年旱情很厉害，你没有考虑抗旱的问题，那得要研究了，这个基础设施投资得跟上，你没有想到江西、安徽这些地方结果缺水，现在旱情还很重，水利设施还得继续研究，不仅防涝，还有抗旱的问题，还得继续投资，所以传统能源投资这三条，交通类、能源类、水利类都可以继续投资的，还有空间的，加大投资就行了。公共产品投资的第二个就是所谓的新基建投资，新的基础设施建设投资，一个是信息类基础设施，像 5G 网站，像宽带网建设都属于这一类，我们还不够。另外一个所谓的科创类，像大科学装置，像现代化实验室我们都不够，这个融合类基础设施，像充电桩，像智能信息中心，这些都不够，都很缺乏，要加大投资，所以新的基建投资都有空间，第一个传统的基础设施投资，第二个新基建的投资，第三个城市化投资，第四个生态环境的投资，我们欠账还很多，第五个是所谓的公共卫生体系投资，我们欠账很多，我们那个县里面大部分没有三甲医院，按规定县里面必须有三甲医院的，三甲医院你医疗设备必须齐全才行，我们都不行，还得继续投，所以公共产品投资现在这五条是定下来的，一个是传统基础设施投资，第二个新基建投资，第三个城市化投资，第四个所谓的生态环境投资，第五个公共卫生体育投资，空间还很大，可以继续投，拉动需求，这是投资的一个公共卫生投资。
投资的另外一个是产业投资，企业投资，产业投资你们知道我们研究的时候就定下来三大产业是投资的重点。
第一个是战略性新兴产业，包括半个小点，新人员，新材料，生命生物工程，信息技术和新一代云技术，节能环保，新能源汽车，人工智能，高端装备制造，定了八条，继续投，最近有一些见效了，比如你们知道像电动车，中国现在排世界第一，我们 8 月份出口情况不错的，主要是汽车拉动的，中国要成为汽车出口第一大国，就是电动车，我们选对了，全世界都选对了，我们也选的电动车，你看比亚迪十年前都看不上他，我让他们买股票都不买，现在 300 多一股，选对了，我们在电机，在所谓的传感上，在所谓的数字控制上都不错，如果我们蓄电池续航能力加大一点，如果能到 1000 公里充一次电，你想想我们就成功了，有可能。现在我们的电池，所谓锂电池，锂电池最远跑 300 公里，所以搞钠离子电池，钠离子电池可以达到 1000公里，会拉动这个起来，你像信息产业中国进步也很可以，70 纳米的芯片我们能量产了，70 纳米，逐渐在调整，这个投资还得继续，有空间。
第二个重点产业就是现代制造业，包括了六个要点，第一个大飞机，第二高铁，第三数控机床，第五个核电装备制造，第五个特高压输变电装置，第六个现代船舶与海洋装备，大家看需求量都很大，你想现代船舶你们知道，最近有意思，欧洲俄乌打仗，欧洲能源紧缺，天然气通道被炸了，得用海航，得造船，能运这个天然气、液压气的船中国占的市场份额是 30%，很快的，订单定到 2030 年了，需求量很大，继续发展啊，所以这六个要点大家看到目前都很重要，像大飞机 C919 最近总书记接见他们，就是一个信号，中国继续大力发展大飞机，能参与这个产业的企业都有意义，现代制造业未来是一个大的方向，继续投资有意义。
第三个重点产业就是服务业，服务业在中国仍然有继续投资的空间，要大力推动服务业的投资，包括消费服务业，商务服务业，生产服务业，精神服务业，都会加大投资的，所以产业投资这三个方向没有变，因为我们第二季度、第三季度来看不错，继续推动，所以解决需求收缩问题的第一件事是全面启动投资，包括这两类投资，一个公共产品投资，一个产业投资，现在的问题就是没有钱了，政府也没有钱了，企业好像也没有钱了，那咋投资啊？
这就遇到一个下一步操作的问题了，我估计下一步我们一定要做一件事了，就是处理好财政政策与货币政策的关系，让大家有钱投资，大家知道目前货币政策很宽容的，大量的货币已经提供出来了。7 月份 M2 的增长速度是 12%，但是你注意 M2 是生产货币的速度，你们以后理解就这样理解，别问为什么 1+1 等于 2，就是等于 2，M2 就是代表货币的增长，是个指标，我们 7 月份是 12%，8 月份 12.2%，9 月份数据没有出来，估计是 12.1%，数据可能明天就出来了，估计是 12.1%，你想想我们货币供给这么大的速度，现在市场货币接近 260 万亿，市场能用的货币是 260 万亿，大量的钱提供出来了，但是企业拿不到钱，政府也拿不到钱，因为银行不给你，你要给有各种担保抵押，还有各种要求，钱出不来，所以叫宽货币不是宽信用，货币大量提供出来了，但是企业、政府没有钱，那就调整财政政策，财政政策必须要调整，财政政策你们知道我们去年年底定今年的赤字率是 2.8%，就是 3.6 万亿的赤字率，那显然现在不够，这钱不够的，怎么办？财政要多调整，要突破这个赤字率，赤字率应该突破 3%以上才行，一旦突破之后政府就可以借债了，怎么办呢？政府来向银行借债，然后拿钱干嘛呢？搞投资，公共产品投资就是政府投资，直接投，企业怎么办呢？搞基金，搞产业基金，支持企业投资，今年就启动起来了，所以目前解决钱的问题的关键是要解决一下所谓的财政政策的松动问题，货币政策已经很宽松了，但财政政策太紧了，所以钱出不来，估计第四季度会调整财政政策，那就是赤字率会突破 2.8 的上限，继续由政府借债，借来的钱一方面直接投资于公共产品投资，另一方面以资金的方式支持企业投资，投资的钱就解决了，所以我估计我们第四季度更进一步加大国债的运作，加大财政政策的运作，就有钱了，所以大家注意中国还有空间的。我们现在政府债，包括地方和中央政府债只有 45 万亿人民币，我们去年 GDP 是 140 万亿，我们占的比例就 40%多，美国现在 31 万亿国债，GDP 只有 23 万亿，它的负债早就超过 GDP总量了，我们还有很大的空间可以用的，那么继续以国债的方式把钱从金融机构借出来，推向投资，因为国家没事的，这么大的国家压在这里，国家在这里没事，只要国家在你钱就没有问题，这么大的国家压在这里没有问题的，所以可以继续以国债的方式，把金融机构出来的货币变成真正的投资资金，来启动经济，可能下一招就这招了，我估计应该很快就会启动各种对策了，所以调整货币政策和财政政策，目前货币政策很宽松，财政太紧，要做调整，这样政府投资也有钱了，企业投资也有钱了，解决投资需求的问题，这是解决需求收缩的一个问题，关于投资需求。
另外一个启动消费需求，消费需求也得启动起来，消费需求政治上定了六个组成部分，一个是基础性消费，就是吃穿用，用包括家电、家具、家居、日用品，吃穿用，是一个消费，叫基础性消费。第二个消费是住房与出行，是消费的第二个部分，第三个是文化与教育，第四个是医疗与健康，消费的第四个组成部分，第五个是旅游与休闲，第六个是生态与环境，作为第六个组成部分，把消费分了六个组成部分，逐一分析来怎么启动它，有些新的消费上升很快的，我原来不清楚，北京有一家我去看，室内的绿色植物摆放，鲜花的插放太有意义了，进去一看这么好的家，人家告诉我有企业帮助他打理的，一个星期来一次，我才知道有人专门搞湿绿生态环境设置的，我才知道昆明的鲜花一上市，3 小时以后就进入北京家庭了，完全快捷的东西，这是新的需求，生态环境。
总体来讲目前消费需求除了受疫情影响之外，你像旅游休闲主要是疫情影响，除了这个因素之外，一个重要的问题是没有钱了，大家消费没有钱了，钱袋子空了，原因就三个，一个是疫情整整延续了三年，很多人工作不能正常，生意不能正常，企业不能正常，所以吃老本吃了三年了，没有钱了。第二个是重大的爆雷，就是所谓的信托爆雷了，信托把中产的钱全毁了，没了，信托门槛很高，没有两三百万进不去，都是有钱人进去的，都没了，去年爆雷 1500 个亿，钱没了。第三个房地产投资，本来投资以后要卖掉的，卖不掉了，砸手里了，有的烂尾了，起不来了，所以消费起不来，现在看来要想点办法了，大致上有一个做法可能会推广了，体制内的人没有问题，工资都照发，靠财政吃饭的人都没有问题，就是不上班钱也照发，主要是体制外的人，受疫情影响各种原因兜里没有钱了，所以要发消费券，要搞消费券，钱从哪来？由国家借债，要给体制外的人发消费券，最近我在杭州调研，他们告诉我发 1 个亿可能带动 18亿消费，1 个亿可以带动 18 亿的消费，这个可以，18 倍啊，所以我估计下一步可能将与体制外的人要推行消费券的方式，来增长消费的力度，体制内就算了，工资照发就算了，主要是体制外，以国家举债的方式来推动消费，这是一个唯一的选择了，没有办法，可能以这个方式，消费积极的方式来推动消费券的方式来启动体制外的消费，来保证消费需求上升，这是所谓的关于消费启动大致就是这样，所以目前解决需求收缩的问题大致是这样，目前主要是投资和消费都没有钱了，要解决钱的问题，那只有调整财政政策和货币政策的关系，货币政策钱已经印出来了，发出来了，这个钱怎么变成大家能用的钱，变成消费者的投资，就要启动财政政策，进一步加大赤字率，政府借债来推动这次的经济增长，解决问题，可能只有这条路可以走了，否则的话走不下去了，这是关于解决需求收缩问题原来的思路和现在要变动的思路，可能大致的情况就这样。所以我估计这个思路一旦实施的话，明年的第一季度的增长会出现一个较好的状态吧，这是所谓的第三个继续，继续解决好需求收缩的问题。
第四个继续，继续解决好预期转弱的问题
预期就是对未来的判断，预期转弱就是信心不足，目前你们知道大家的信心不足，尤其企业家信心不足，所以没有投资积极性，也没有消费积极性，要解决预期转弱的问题，必须解决了，怎么解决呢？具体引发预期转弱的原因是三个，第一个是我们前年提的叫三次分配共同富裕，大家很紧张，是不是要打富济贫了，要搞平均主义了，比较紧张，去年国庆节的时候我的印象大家最紧张的时候老问我怎么移民的问题了，不用移民，你想想打富济贫了，我们不走干嘛？富人很紧张，琢磨移民的问题，后来我们发现这个问题了，就反复强调，三次分配共同富裕不是打富济贫，不是这个意思，三次分配共同富裕实际上都在讲的问题，不是中国的问题，三次分配是三个层次的分配，第一个层次叫初次分配，强调效率，效率为原则，谁的效率高谁就分得多，所以是效率原则，拿到钱不可支配，为什么？要经过第二次再分配，再分配强调公平原则，就是把太高的收入往下压一下，太低的收入往上提一下，压的办法就是税收制度，低的提一下就是收入保障制度，太高的收入给你上税了，压一下，太低的收入规定最低收入达不到给你补贴，给你搞扣税，我们五项扣税就这个原因，太高的差距稍微调整一下，贯彻公平原则，这个弄完了以后还有人还很有钱，上市成功持有的股票是不是财富增长几十亿成千亿，所以还有一个第三次分配，第三次分配干什么？强调道德原则，自觉自愿的，道德原则，希望你把太多的钱以捐赠的方式捐给国家，不是搞扶贫，搞科技创新，把钱捐给科技创新基金，推动科技创新，科技创新发展了，老百姓的福利就能提高，所以第三次分配是道德原则，所以这是三次分配，效率原则、公平原则、道德原则相结合，不是打富济贫，也不搞平均主义，共同富裕的意识是大家的收入都能增长，但是不一样，有差距，差距永远存在的，没有差距不搞三次分配，共同富裕不是大家都一样，而是强调每个阶层的收入都能有所上升，这叫共同富裕，这就是共同富裕不像打富济贫，更不是平均主义，反复强调这个问题，要解决大家预期转弱的问题。
当然有人告诉魏老师，我知道你们讲这个没有意思，底下搞成这个意思，上次他们一个领导告诉他，怎么样，最近政府也没有钱了，你们捐一点嘛，三次分配共同富裕嘛，我说瞎说八道没有这个意思，底下容易把经念歪了，所以防止这个问题，不能这样干，所以三次共同富裕不是打富济贫，不是平均主义，该干嘛干嘛。去年提了一个提法，防止资本无序扩张，而且把无序扩张定了几个领域还真正调整了，给资本的感觉要打击资本了，很紧张，所以有钱人琢磨移民的问题，你要打击资本了，比较紧张。
今年 4 月份发现这个问题了，所以反复强调我们不是打击资本，关于资本问题大家看，从 4 月份以后，一直强调了 6 个要点，第一个要点就是资本仍然是推动经济发展的五大市场要素之一，不能忽视资本的作用，就是资本、劳动、管理、技术、自然资源五大生产要素，共同创造社会财富，共同推动消费增长，所以不能忽视资本的作用，是推动经济发展的五大市场要素之一，这是一大要点。第二个要点强调资本就是逐利性资本，承认资本的逐利性，资本是追逐利益的，这是它的属性，不能否认，承认资本的逐利性，资本就是逐利的，你否认了他就不是资本了，强调资本是逐利性资本，永远允许他逐利的，再次强调资本是逐利性资本，第三个强调资格是人格化资本，人民的人，价格的格，就是资本的实际控制人，资本不是物，背后有人，我们要承认他，所以张三的资本，李四的资本，国有资本，民营资本，所以资本是人格化的资本，都有实际控制人，我们不能否定它。第四条强调不同资本有不同的独特作用，都有自己的比较优势，所以中国要搞混合经济，所有资本在中国都能得以发展，我们不会搞单一的国有资本，我们不会持续搞国进民退，没有这个意思，所有资本在中国都有发展的空间，发展的余地，要推动他们的发展才行，不能打击某个资本，允许资本在中国有发展的空间，包括各类资本，我们实行混合经济，不搞单一的国有经济，这是第四条。第五条强调资本在逐利过程中间会出现两种情况，一个是资本的逐利过程是吻合国家宏观政策的，这个叫资本有序运行，也可能资本的逐利和国家宏观政策发生摩擦了，这个时候叫资本无序扩张，所以资本不等于无序扩张，不是这个意思，是有两种情况的，有序运行和无序扩张，关键看你是否和宏观政策相吻合，所以希望资本能够正确分析国家宏观政策，尽量做到有序运行而不要做到无序扩张，所以经济学界有一门课，专门提高资本判断国家宏观政策能力的一门课，提高你的能力，你来判断不要出现无序扩张，而是有序运行，宏观政策包括五大类，第一个货币政策与金融政策，这是一类，第二个财政政策与收入分配政策是一类，第三个产业政策和科技创新政策，这个属于一类，第四个是国际收支政策与开放政策，第五个是社会政策与稳定政策，分五大类，中外都一样，掌控政策背后的机构，比如说央行，是掌控货币政策和金融政策的机构，财政部是掌控财政政策和分配政策的机构，发改委是掌控产业政策和科技产业政策的机构，中央商务部是掌控国际收支政策与开放政策的机构，你们要学会分析这些机构网上的信息才行，提高判断能力，所以企业家有一个重要的积累，能看懂这些部门的网上信息，这样才能做到有序运行，而不是无序扩张，经济学有这门课，差不多讲一学期，详细分析你怎么认识他，判断他，他的数据是啥意思，他要判断怎么回事，这样就保证你是有序运行而不是无序扩张，这是第五个要点。第六个要点是我们强调资本无序扩张，不是为了打击资本，是导向资本，为了导向，而不是打击，所以一旦出现问题，我们尽量导向，而不是打击，不要搞事后的罚款，最好设置好“红绿灯”，这个路能不能走，要搞好引导，而不是打击，所以一再强调我们不是打击资本，而是为了导向资本，所以这六条办法大家看到，很清晰是要告诉大家我们不是打击资本，大家该干嘛就干嘛，别老琢磨移民的问题，没有多大意思，世界经济现在都不好，都很差，刚刚文总讲了，你像世行都判断明年世界进入经济衰退了，我估计肯定是衰退，现在已经不用讨论了，所以不是打击资本，不一定非要移民，该干嘛干嘛就行了，所以这条的目的是干嘛呢？害怕大家的预期不好，所以说了这个问题，引起预期不好的第二个因素，这个提法误解了，现在要校正过来。
第三个预期不好的原因从 2020 年开始我们金融领域不断爆雷，大家担心中国是不是进入金融爆发期了，很紧张，预期不好，一旦进入金融爆雷期谁都跑不了，那就麻烦大了，所以最近中央提出来一定要守住底线，不能爆发系统性金融风险，具体从六个方面大家看到要防止爆雷问题。
第一个银行，最近全面对银行进行监控和调整，防止引发这个问题，大家看最近我们正式的已经批准了，辽宁两个银行破产，正式批准了，我估计可能还有，正式批准他破产这是好事，最起码不会引发太大的风险，只要中央批准破产最后他一定会兜底的，要保证存款的利率不能受太多的损失，就是还是想兜住底线，不能损害存款的利益，原来几年前像包商银行等处理的情况都差不多了，所以银行体系最近全面在解决好，不能再出现爆雷了。
第二个非银行金融机构，保险、信托、基金、金控公司、券商、期货，叫非银行金融机构，最近全面在守住底线，不能出问题，你像信托爆雷最厉害，我们虽然数量不大，只有 68 家，但动不动就几百个窟窿，最近要全面解决问题了，全面解决我们这个非银行金融机构的问题，不能出现太多的爆雷，要守住这个底线才行，这是第二个防止爆雷的。
第三个债券市场，债券市场目前爆雷很厉害，主要一个是信用债爆雷最多，就是企业发的债，企业发的债爆雷最多，我们说信用是有抵押担保的，有信用的，现在在全面解决这个问题，政府在这部分，有一部分不是政府债，也是政府债，叫隐性政府债，地方融资平台欠的债，不是政府债，但是意味着是政府债，纠纷很大，现在逐一解决，国务院要求所有地方政府必须尽快解决隐性政府债的问题，信用债大家看到，最近全面在调整政策，来应对它，那就是要保证一般老百姓的利益，对投资人不能损失太大，所以债券市场目前大家看，政策在全面调整。
第四个股市，股市现在来看全面调整，我希望股市能有一个好的发展趋向，最近在不断调整，能保证正常运转。
第五个就是所谓的外汇，外汇这部分大家看到，目前主要是人民币贬值，我们估计 10 月份会到7%到 7.3%，波动率在 7%到 7.3%，我上次给大家讲 6.5 到 7，当时判断 6.5 到 7 是美国后来不加息判断的，又加了一次息，结果导致人民币贬值，外汇兑我们的影响不会太大，因为我们中国没有全面放开，你们知道金融界有一个三无理论，三件事不能同时实现，一个汇率基本稳定，第二的货币政策独立性，第三个资本自由流动，这三件事不能同时实现的，你这都是选项，我们选了前两项，就是汇率基本稳定，货币政策独立性，没有选择资本自由流动，所以美元进不来，只能影响我们进出口企业，总体不会影响我们，因为我们没有放开资本自由流动，美元是进不来的，只是对中国的进出口企业影响比较大。我们今年 3 月份之前是升值压力太大了，我们去年年底到大湾区调研企业最担心一个问题，人民币继续升值，我们出口企业对人民币兑美元的汇价的承受比例最大是 6.5，到 6.3、6.4 就不赚钱了，就赔了，所以当时订单很多，不敢拿订单，害怕人民币升值，上一轮开始贬值他们很开心的，最近他们更开心，贬的越多越好，本币贬值是有利于这个国家出口的，对中国出口企业是好事，但是进口企业压力很大，他们更高兴，贬的越快我们是顺差国家，出口远大于进口，所以总体算下来对我们影响不是太大，我们进口，两币进口是雷打不破，一个芯片进口每年 4000 亿美金左右，一个个天然气、石油 4000 亿美金左右，这八千亿是必然保的，升值以后我们有压力，但出口方弥补了它，所以我估计 7 到 7.3 之间，10 月份可能 7 到 7.3 吧，可能是一个波动的区间，上次讲 6.5 到 7 是因为美元当时估计不会再加息了，没想到又加了一次，所以导致人民币再度贬了一下，估计是 7 到 7.3 之间波动，昨天到 7：7.24 左右，差不多可能这个区间，但是因为不影响我们，只影响进出口企业，所以我们目前讲保房价还是保外汇是胡说八道，没有这个关系，中国没有全面放开，美元进不来，美国割不了我们的韭菜，没法割，就是这个原因，我们没有放开，放开那就很厉害了，割你韭菜，因为美元是世界货币，整个升值导致全世界都贬值了，我们算不错了，日本都顶不住了，最近只好央行都干预了，日本央行干预了，日本央行开始抛售自己的美元，要把日元贬值阻止一下，但是日本一旦抛售美元就要从美国的银行提走美元，美国有点着急，最后大家也很纠结，估计对中国这个影响不会太大，所以外汇上大家放心，应该不会太大的影响，这是第五个。
第六个是互联网金融，互联网金融这部分大家看到，对我们一个影响最大的，一个是我们有人一直想把互联网技术运用到投资上来，互联网只有两个技术对人类很有意义的，互联网一个是记账功能，一个是支付功能，记账功能导致网上银行的形成，多方便，网上操作就行了，另外支付宝，微信支付多方便，互联网技术对投资这个功能没有作用，因为它没法防风险，没法防风险当然就不能为投资服务，所以国家规定任何平台经济都不能把互联网技术用于投资上面来，阻止蚂蚁上市就是这个原因知道吧，你不能用它作为投资功能作用，因为它没法防风险，风险会很大的，所以应该是投资大家别思考这个问题，平台经济不要想了，用互联网发展投资功能是不可能的，基本已经定了是禁止，这个就不用想了，另外一个就是互联网金融有一个技术改区块链技术，有人用它要搞新的货币制度，就是虚拟货币制度，像比特币、狗币、猫币、猫狗币，一百多种吧，中国宣布虚拟货币在中国是违法的，已正式决定了，而且挖矿机活动在中国统统作为非法活动查完了，全清查了，所以不要想搞虚拟货币投资了，也别搞挖矿机投资了，这个在中国是违法了，禁止了，中国要搞所谓的数字货币不是虚拟货币，数字货币还属于法定货币制度范畴，不是虚拟货币，两回事，所以原来你搞比特币投资，虚拟货币投资千万别参与了，这在中国是违法的，世界也不可能成为正常投资的，没有国家承认这种货币制度，这两条基本封死了，互联网金融在中国引发的所谓爆雷的情况已经得到挟制了。
金融方面这六个方面要给大家吃一个定心丸，中国不会爆发系统性金融风险，这个大家放心，预期别太差，但这里我提醒大家，国家不会爆发系统性金融风险不等于你不会，你要遇到一单就是系统性的，所以大家提高警惕，警惕性高一点，对好多信息，由于是自媒体发的信息一定要正确对待，好多是陷阱，国家能保证不出现系统性风险，你个人搞不好对你就是系统性的，一旦爆了就完了，国家不会引爆金融风险在中国继续爆发，所以等于要提高大家的预期。预期转弱主要是这三个原因引起的，都做了调整，继续沿着这个思路走，继续增强人们的信心，保证中国经济正常运行，这是所谓的第四个继续，继续解决好需求收缩的问题。
第五个继续，就是继续解决好供给冲击的问题
供给冲击目前的主要问题是国际关系上的，中美关系交恶之后，我们国家经济上有许多短板，美国试图以这个短板来挟持我们，导致我们所谓生产体系、供给体系受到一定的影响，拜登上台之后相比特朗普，拜登更是老谋深算，这个人更坏，特朗普我觉得是“二百五”一个，他继续当我觉得没事，为什么？这哥们儿有一点，拜登比他更加老谋深算，特朗普给我们打关税打不过我们的，我们不怕的，但拜登一上台我们就很紧张了，拜登上台主要对准中国的制造业，你们注意拜登上台主要是打中国的制造业，因为中国唯一的优势是制造中心，我们唯一的优势是制造业，所以拜登上台要冲着中国制造业来了，做了两条动作，一个联合日本和韩国，要在芯片上制衡我们，阻止中国制造业升级换代，拜登是中美建交之后第一次出访亚洲没有顺访中国的总统，本来中美建交之后，美通总统出访亚洲一般都会顺访中国的，要么先到韩国、日本，最后到中国顺访一下，这次拜登没有来，拜登到了韩国直接到了韩国的现代，到了日本直接到了日本几个芯片制造企业，再拉着我们台湾，干嘛呢？在半导体、芯片上制衡中国，让中国制造业不能升级换代，我们面临的重大问题是制造业升级换代，核心是信息技术方面，就是集成电路半导体的芯片，他一卡脖子我们就没有办法升级换代芯片，拉着韩国、日本、台湾要阻止中国制造业升级换代，另一个拉着印度和东南亚国家要争夺中国中低端制造业海外的市场，就是把中国中低端海外市场给你干掉，那你怎么发展？我们中低端制造业就是海外市场，他要干掉你的海外市场，拉着印度和东南亚国家，要在国际争夺中国的中低端制造海外市场，你想想让你制造业中高端不能升级换代，把你中国在世界的中低端制造业市场给你干掉，我们制造业就完了，我们的优势就没有了，中国唯一的优势是制造业，所以中国必须应对这个挑战，所以中国有一条很坚定，制造业绝不能离开中国，这个意志很坚定，绝不能离开中国，他拉拢印度和东南亚国家想争夺中国海外的市场已经失败了，大家看 8 月份跑得最快的越南已经出现贸易赤字了，贸易逆差了，为什么？还离不开中国知道吗？所以拜登这个我估计很难，因为我们一定会守住中国制造业，中低端制造业在海外的市场，会想各种办法，同时会想各种办法推动中国制造业的中高端升级换代，一定会这样的， 所以解决供给冲击的核心问题，中国是守住制造业了，美国才要打中国制造业，就这两条，一个防止中国制造业升级换代，一个是要争夺中国中低端制造业海外的市场，这两头一卡似乎就可以搞掉中国的供给体系，供给体系会受到冲击，中国的应对办法一定要守住这个底线，中国目前之所以让金融给制造业让利，开始收缩金融的扩张，收缩过高的金融的收益，就是为了保证制造业不能离开中国，要应对这个挑战，所以金融领域的同志应该理解，过去你们收入还可以，赚了不少钱，差不多了，不能再赚了，我们要保证制造业不能离开中国的，或在制度上体制上约束你，很正常，干嘛呢？因为中国供给冲击的核心问题是制造业，拜登主要打击的也是中国的制造业，一个限制中国制造业的中高端的升级换代，一个是争夺中国制造业中低端海外市场，我们一定要应对这个挑战。大家注意目前挑战很清晰的，就是应对供给冲击的最主要的目标是守住制造业不能离开中国，全力以赴保证制造业在中国的继续发展，使中国永远是制造业的大国，这个和俄罗斯不同，俄罗斯能顶住美国制裁的原因，就是他有能源和粮食，还有黄金，才发现这个是硬通货，服务业不是硬通货，我们没有，我们能源 70%进口的，我们粮食自己能保证就不错了，我们唯一的优势是制造业，而且一定要守住制造业，才能保住供给不受冲击，这是一个前提，我们未来的很多政策也围绕这个进行的，所以对目前的政策找准上有些要理解，原因就是因为这是一个我们未来的总体国家命运的问题，因为我们就是制造业优势，没有别的，中国人很新湖，每天动手才有钱，不动手就没有钱，哪像俄罗斯地下那么多天然气，我们不是啊，所以中国一定要守住制造业这个核心，我估计未来对金融方面，各个方面的限制会越来越多的，因为要保证制造业与成本的继续降低，下一步税收调整主要是制造业，对制造业减税是必然的，保证制造业保证良好的低成本状态，可能会继续保证这个方向的，这样来防止供给不要受到太大的冲击。所以未来无论是技术创新也好，还是降低制造业成本也好，都是围绕这个原因而进行的，那就是一定想办法要解决好供给冲击这个问题，要守住制造业，这是第五个继续，继续要解决好供给冲击的问题，目前的政策就是保制造业，很明确，所以建议大家要看到这个政策的调整方向。
我讲之前告诉我，我到 11 点半以前必须结束，我一看刚好 11点半，是不是对第四季度和明年预期大致上五个继续，别想多了，五个继续做好就不错了，能够保证我们增长在第四季度能够比三季度更好一点。
大致讨论的情况就是这样，谢谢大家。
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